Thẩm định giá bất động sản>
Thẩm định giá máy móc thiết bị>
Thẩm định giá doanh nghiệp>
Thẩm định dự án đầu tư>
Thẩm định giá trị vô hình>
Kế toán - kiểm toán và tư vấn>
Tổ chức đấu giá tài sản>

()

()


0903 109 801
Ms Duyên


0903 816 147
Ms Diệp


0903 109 601
Mr Hiếu


0904 983 366
Mr Trang

My status

Số người đang online : 4

Số lượt truy cập : 695500

Tin hoạt động ngành

SACC ý kiến, kiến nghị xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

(Cập nhật ngày 08/04/2015)

 Thực hiện ý kiến của Hội Thẩm định giá Việt Nam về việc tham gia ý kiến, kiến nghị xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phương pháp xác định giá đất, tư vấn giá đất.

 1.             Phương Pháp so sánh của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT:

1.1        Ưu điểm:

a) Thời gian thu thập thông tin:

Thông tư quy định thoáng hơn, tạo thuận lợi hơn trong công tác thẩm định khi cho phép lấy các thông tin đã chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất. So với Tiêu chuẩn số 07 – (Phương pháp so sánh của Bộ tài chính) chỉ cho phép lấy thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

b) Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tư quy định rõ hơn về nguồn gốc thông tin, đề cập đến thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp. Quy định rõ giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

c)  Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. Quy định này phù hợp hơn so với Tiêu chuẩn số 07 Phương pháp so sánh của Bộ tài chính khi thống nhất lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn  không quá 10%.

 

1.2        Nhược điểm:

a) Điều kiện thu thập thông tin:

-        Nguồn đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất rất ít; không đáp ứng đủ thông tin khi thẩm định.

-        Giá đất thu thập là giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai nhưng Thông tư chưa hướng dẫn thông tin dữ liệu của cơ quan quản lý hay thông tin của doanh nghiệp.

-        Giá giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản mặc dù có cơ sở pháp lý khi lấy theo hợp đồng hoặc do người mua, bán cung cấp nhưng trường hợp phổ biến là giá trong hợp đồng sẽ thấp hơn giá thực tế hoặc thậm chí bằng giá quyết định UBND để giảm thuế. Khi đó, giá bán thành theo hợp đồng không còn mang ý nghĩ thị trường. Làm sai lệch kết quả định giá.

-        “Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp”. Quy định này có thể hoàn toàn thực hiện được nhưng khi đề nghị ký xác nhận thì trong thực tế không ai chịu ký vào phiếu khảo sát (Vì sợ cung cấp khác thông tin đã giao dịch trong hợp đồng, chịu trách nhiệm liên quan). Có thể thêm vào điều kiện được cung cấp bởi bên thứ 3 (Không phải bên mua, bên bán) biết thông tin mua bán mà cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp sẽ phù hợp hơn và thực tế hơn.

-        Cần bố sung thêm các nguồn thông tin như Tiêu chuẩn số 07 Phương pháp so sánh của Bộ tài chính: 

“Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

Đối với các tài sản đang chào bán (Giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (Thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. 

Đối với các tài sản đang chào mua (Giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh”

b) Về hướng dẫn phương pháp:

Thông tư hướng dẫn phương pháp so sánh quá đơn giản, cần có hướng dẫn cụ thể hơn ở các bước tiếp cận nhưng bảng so sánh phải hướng dẫn chung nhất vì ở  phương pháp này các yếu tố so sánh thường không có chung các yếu tố so sánh.

 c) Về phụ lục hướng dẫn: Bổ sung các yếu tố so sánh như: khả năng sinh lợi: khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng.

Cần bổ sung thêm nhiều ví dụ minh họa đề cập đến các yếu tố điều chỉnh khác nhau để các cơ quan ban ngành và đơn vị tư vấn tham khảo trong quá trình thực hiện.

2.             Phương pháp thu nhập của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT:

2.1        Hạn chế:

a. Bản chất của phương pháp thu nhập: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (Quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Nhưng theo Thông tư hướng dẫn thì thu thập thu nhập bình quân trong quá khứ liên tục 5 năm đến thời điểm thẩm định giá đối với đất phi nông nghiệp và 3 năm đối vơi đất nông nghiệp thì không đúng với bản chất của phương pháp thu nhập.

b. Khi đã sai từ cách tiếp cận thì chúng ta nhận thấy ở phần công thức hướng    dẫn cũng sẽ sai:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm/Lãi suất tiền gởi tiết kiệm bình quân 1 năm.

-        Thu nhập ròng bình quân một năm: được tính bằng bình quân của 3 hay 5 năm trong quá khứ, không đúng bản chất của thu nhập, phải là thu nhập trong tương lai hoặc thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn hoặc thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

-        Lãi suất tiền gởi tiết kiệm bình quân 1 năm: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (Xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh. Bản chất của tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Khi lấy lãi suất tiền gửi ngân hàng bình quân kỳ hạn 1 năm trong 3 năm liên tiếp, hệ số này chỉ phản ánh được sự so sánh tương ứng của dòng tiền do tài sản mang lại so với việc gửi tiền kỳ hạn 12 tháng. Thu nhập do nhiều ngành kinh doanh mang đặc thù riêng. Hệ số chiết khấu ảnh hưởng rất lớn tới kết quả thẩm định giá.

-        Việc hướng dẫn như trên chưa đúng và chỉ mới thể hiện một trường hợp là thu nhập không thay đổi qua các năm và số năm đầu tư là vô hạn, cụ thể Phương pháp thu nhập được chia thành 3 trường hợp sau:

+        Trường hợp thu nhập qua các năm là không thay đổi: (Đây là trường hợp vốn hóa trực tiếp mà Thông tư 36 đã hướng dẫn)

+        Trường hợp thu nhập qua các năm tăng trưởng đều với tốc độ g%.

+        Trường hợp thu nhập qua các năm là khác nhau

01- Trường hợp thu nhập qua các năm là không thay đổi: (Đây là trường hợp vốn hóa trực tiếp) Là phương pháp chuyển đổi thu nhập ước tính trong 1 năm thành giá trị vốn hiện tại

V=

I

R

     hoặc:               V = I x GI

     Trong đó:        V  : giá trị tài sản

                              I :  thu nhập ròng trong một năm,

                              R: tỷ suất vốn hoá,

                              GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R).

02. Trường hợp thu nhập qua các năm tăng đều với tốc độ g%:

Các thông số V, I, R giống như mô hình vốn hóa trực tiếp

g: Tốc độ tăng trưởng hàng năm

3.  Trường hợp thu nhập qua các năm khác nhau:

Trong đó:    V   : Giá trị thị trường của tài sản,

                     CFt   : Thu nhập năm thứ t,

                     Vn    : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

                     n       : Thời gian nắm giữ tài sản,

                     r        : tỷ suất  chiết khấu.

 

 

3.             Phương pháp thặng dư của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT:

-           Nội dung như Thông tư 36 là phù hợp nhưng nêu rõ điều kiện áp dụng phương pháp áp này khi quyền sử dụng đất có thời gian ổn định lâu dài. Sửa “r”là tỷ lệ chiết khấu (Tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản) thành r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (Thông thường tính theo lãi suất vốn cho vay ngân hàng).

-           Phần hướng dẫn ở phụ lục số 4, phần thẩm định giá cho 7.000m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nên hướng dẫn thêm đến thời điểm đầu kỳ, hay cuối kỳ của các khoản doanh thu và chi phí. Chưa tính chi phí lãi vay vào tổng chi phí – đây là khoản chi phí rất lớn đối với các dự án phát triển bất động sản, việc hướng dẫn tính lợi nhuân nhà đầu tư bằng tỷ lệ trên chi phí đầu tư và thặng dư lòng vòng không cần thiết, nên hướng dẫn tỷ lệ tính trên doanh thu cho đơn giản.

-           Phần hướng dẫn ở phụ lục số 4, phần thẩm định giá 9.000m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm theo hướng dẫn gọi là phương pháp thặng dư nhưng thực tế hướng dẫn là phương pháp thu nhập (vì có thời gian là 50 năm) và ở phần minh họa ở Thông tư 36 cũng là phương pháp thu nhập theo mô hình đề xuất trên:

 

Nguồn : SACC


CÁC TIN TỨC KHÁC :

Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam

Địa chỉ: Số 87 đường Trần Thiện Chánh, P. 12, Q. 10, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: (08) 22 42 88 78 - 22 42 98 78 - Fax : (08) 38 62 35 62 - Email : info@thamdinhgiadongnam.com.vn

thiet ke nha xuong o Long An

thi cong nha xuong o vinh long

thiet ke nha xuong o binh chanh

thiet ke nha xuong tai dong nai

mau nha xuong o Ca mau

Mau thiet ke nha xuong tai binh duong

Mau thiet ke nha xuong tai tp hcm

thiet ke nha xuong can tho

Cong ty thiet ke nha xuong uy tin

Thiet ke nha tai go vap

Linh kien may tinh o go vap